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摘要: 记录从三道红线开始,各省市县,各银行的救市政策

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各位好,今天是 2022 年 11 月 26 日。最近与救市相关的金融政策非常密集,有点应接不暇,这份文件还没有学习完,又出了新的文件,因此本文主要的目的是把最近一年看到过的楼市救市政策做个阶段性的梳理。

当然并不是说这次梳理之后就不跟进学习政策了,还是会跟进了解政策,只是有了这次梳理再去跟进新政策会更有条理。毕竟房子这回事跟大部分人还是有关的,自己作为其中一员也逃不开。

一方面自己也到了需要做决策的时候,是否要买房,买哪个房等等。以前单身住家里的房,自己不用关心这些事,当然自己钱也少,即使关心也没有资格进场。现在工龄长了自己有点钱了,如果结婚的话家里肯定还会给钱,那就真正的钱要出去了,这个决策还是挺大的。

另一方面自己当下以及未来的现金流无论是什么情况,只要你碰投资相关的产品,就逃不掉对房地产的讨论,比如你买的理财,底层可能是某个房地产的项目,也可能是某个城投公司发的债等等。

在开始正文之前,给大家推荐两个比较值得学习的资料,感兴趣的话网上可以找到,当然也可以加我微信,我直接发给你。

第一份是《宏观经济学二十五讲-中国视角》,作者徐高,中银证券首席经济学家,内容涉及中国的经济增长、中国的消费不足、中国的通货膨胀和房价、中国的债务问题等等。本书是 2018 年的书,现在是 2022 年,快五年了,但是内容足够经典。

第二份是去年 12 月份中泰证券的一份研报《房企融资全解析》,内容涉及房企融资的方方面面。本文胜在覆盖面广,在实务上并不深入,但是对于散户了解来说够了。看看你从银行买的理财、债券、基金的底层是什么东西;以及你从银行贷款买房的钱,开发商拿到之后要去还哪些债。

推荐给大家资料,并不是说学习了这些资料之后对于与房相关的决策就不会错,任何决策都是有风险的;而是多学习学习,以后自己做决策的时候能够尽可能知道风险在哪里,结合自己的风险承受能力再做决策会好很多,毕竟这些决策大部分人躲不掉。

现在的宏观环境可以理解为滞胀,也就是原材料价格上涨,物价上涨,但是工资下降,大家就业环境非常内卷,以前我们随随便便好几个 offer,还讲要以投资人的心态选 offer、以投资人的心态选领导,也就是假想自己是投行,对拿 offer 的公司和业务进行尽调,对自己未来领导进行考察;而现在有个 offer 就已经非常可以了,如果做的再是自己感兴趣的事儿就更难得了。一个不小心裁员失业,再找到新工作要以月为单位计了,而且现金流也要打折扣,按照三道红线的理念,算算自己家庭的资产负债率、净负债率、现金短债比是否还稳健。

但即使是这样,在当下这个时间点,做错了跟房有关的决策危害更大,例如买到了烂尾楼、买到了不能兑付的债券(散户基本不会有优先受偿权条款,即使公司走破产流程赔偿也轮不到你)。因此希望看到我文章的人,工作上的现金流能转起来的同时做的是自己感兴趣的事儿,同时在与房相关的决策上也基于自己的抗风险能力做到满意的结果。

简要回顾

最近一年救市,源头应该是从 2020 年 8 月开发商三道红线,2021 年 1 月银行的两道红线开始算起。到 2021 年下半年恒大暴雷之后,大部分人对救市开始有了感知,但是可能并不强烈。彼时各主要城市的房贷利率,算上加点之后基本上都是 5.88、6.37 这种水平,如果是二套房可能还要更高。进一步到了今年 4 月 1 号,融创没有按时发布年报,这时大部分人都看出来了,要印钱救市了,果然,4 月 15 号降准 0.25 百分点,5 月 23 日首套房贷款利率下限降 20 BP,8 月 15 日 MLF 利率降 10BP,国开行提供专项借款,央行提供零成本资金,等等等等各种手段拉满,拼命印钱。

如果最近一年如果关注楼市救市政策的话,会学到很多金融知识。比如 MLF 是什么意思,公开市场逆回购是什么操作,中债增信是什么公司,信用违约掉期是干嘛用的,城投公司是做什么的,一个房地产项目是怎么包装成票据、债券、信托卖给散户的,等等等等。可以说一个房地产,让全国老百姓的金融水平有了档次上的提升。

最近密集的救市政策又是几乎都是关于金融的,一年以前,房企的脖子被卡的死死的,一年以后得今天,风向一转又开始撑开嘴往里倒,也是挺有意思。为什么要拼命放水,也许是 10 月份的数据太难看,不管是社融、实体经济投资总额、居民中长期贷款、工业增加值、消费者物价指数等等,同比环比都在下降。

我们首先梳理一下当前上面对房地产的主要管理工具,然后按照时间线罗列最近一年央行、银保监会、财政部、住建部、各省市县、各银行的救市政策,消息源基本上都是知乎的并且有过比较大规模讨论的。首先列一下目录,然后再详细展开。

  • 管理工具
    • 预售资金监管:对期房销售的管理
    • 银行的两道红线:房地产贷款集中度管理
    • 五限:各个交易环节的管理
    • 开发商的三道红线: 对开发商的管理
    • 供地两集中: 对住宅用地的管理
  • 已经出现过的救市政策类型
  • 政策记录(从 2021.12.15 降准 0.5 百分点开始)

管理工具

预售资金监管:对期房销售的管理

最早是在 2010 年 7 月住建部发的《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》开始对开发商资金进行监管。这个是一城一策的,具体的政策各地不一样。

银行的两道红线:房地产贷款集中度管理

2021 年 1 月 1 日,央行和银保监会文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,建立房地产贷款集中度管理制度。

红线一:房地产贷款占比。大型银行不得超过 40%,中型银行不得超过 27.5%,小型银行不得超过 22.5%,县域农合机构不得超过 17.2%,村镇银行不得超过 12.5%。

红线二:个人住房贷款占比。大型银行不得超过 32.5%,中型银行不得超过 20%,小型银行不得超过 17.5%,县域农合机构不得超过 12.5%,村镇银行不得超过 7.5%。

五限:各个交易环节的管理

五限是指限购、限贷、限价、限售、限商。是对房地产交易的不同环节进行限制的手段。

2010 年国务院发布 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,之后北京根据要求出台了细则《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》在这份细则中最早提出了限购。

后来各地因城施策,陆续跟进和调整了限购、限贷、限价、限售、限商的具体措施。例如 2017 年 3 月 17 日北京住建委等政府机构协同公布的《有关健全产品住房市场销售和差异化贷款政策的通告》等等。

  • 限购: 限制购买的资格和数量。
  • 限贷: 限制贷款的金额和资格。
  • 限价: 限制商品价格最高价和最低价。
  • 限售: 限制房产转让的权利。
  • 限商: 对商业地产的限制。

开发商的三道红线: 对开发商的管理

2020 年 8 月 20 日,住建部、央行等在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是三道红线指标。

  • 剔除预收款项后资产负债率不超过 70%
  • 净负债率不超过 100%
  • 现金短债比大于 1

在这三个指标之上,房企被划为四档,踩中三条红线的房企归入“红档”,踩中两条红线的归入“橙档”,踩中一条红线的归入“黄档”,三条全没踩中的归入“绿档”。

各个指标的计算公式如下:

  • 资产负债率 = 总负债 / 总资产;剔除预收款后的资产负债率 = (总负债 - 预收) / (总资产 - 预收)。
  • 净负债率 = (有息负债 - 货币资金) / 合并权益。
  • 现金短债比 = 货币资金 / 短期有息债务。

供地两集中: 对住宅用地的管理

2021年2月23日,自然资源部召开了2021年住宅用地供应分类调控工作视频会议,发布《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》。随后各城市陆续发布住宅用地出让“两集中”的相关通知。

“实行住宅用地集中出让” 主要是两个要求:

  • 集中发布出让公告。具体为原则上发布出让公告全年不得超过 3 次,时间间隔和地块数量要相对均衡,首次公告时应公布本年度公告的发布时序安排;
  • 集中组织出让活动。具体为同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期,以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

已经出现过的救市政策类型

  • 降首付
  • 延长贷款年限
  • 解除限购
  • 放松限价
  • 放松二手房限售
  • 放开落户
  • 降房贷利率下限
  • 降MLF利率
  • 降公积金利率
  • 降存款准备金率
  • 降外汇准备金率
  • 放开二手房带押过户
  • 公积金一人买房全家帮
  • 棚户区改造使用房票安置
  • 存量商品房房转作租赁住房
  • 退出宅基地到县城买房予以奖励
  • 商品房团购优惠不计入备案价跌幅范围
  • 政府回购商品房
  • 公务员考核卖房指标
  • 小麦等农作物可用于抵购房款
  • 卖房再买新房免个税
  • 契税优惠
  • 保交楼专项借款,政策性银行提供
  • 房地产纾困基金,政府出面设立
  • 保交楼贷款支持计划,央行提供零成本资金
  • 支持房企存量债务合理展期
  • 支持房企发行中票,中债信用增进公司全额担保
  • 支持房企发债,同步发行担保工具

政策记录

时间 救市 地点 备注
2023.01.23 深圳拟推共有产权住房,售价约为土地出让时市场价的 5 折 深圳 知乎
2023.01.10 要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。 央行、银保监会 知乎
2023.01.06 重申坚持中央不救助原则,建立市场化、法治化的债务违约处置机制。 财政部 知乎
2023.01.05 对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。 住建部 知乎
2023.01.05 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 央行、银保监会 知乎
2023.01.03 取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策,完善二套房认定标准,支持集中团购商品住房,鼓励各地结合保障性租赁住房、人才住房房源征集,加快存量商品房去化 河南 知乎
2023.01.03 遵义最大的城投遵义道桥公告称,其155.94亿银行贷款重组方案已经出炉,展期20年且前10年仅付息不还本,后10年分期还本。 遵义 知乎
2022.12.21 多个热点房地产网站、APP上,广州的“指导价住宅小区”,不再显示指导价,改为显示业主真实挂牌价。 广州 知乎
2022.12.21 外地人购房无需社保,二套房首付比例降至四成 南京 知乎
2022.12.21 时隔12年重启房企借壳上市 证监会 知乎
2022.12.15 房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措。 国务院 知乎
2022.12.09 佛山全面放开限购,有楼盘推出交楼后再付月供 佛山 知乎
2022.12.08 搭建线上服务平台,开启二手住房互换服务新模式。 合肥 知乎
2022.12.02 要求四大行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。 中国监管机构 知乎
2022.11.28 允许符合条件的房企重组上市,恢复上市房企再融资 证监会 知乎
2022.11.25 下调金融机构存款准备金率0.25个百分点, 本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率约为7.8% 央行 知乎
2022.11.25 荆门支持在校生购房、拟落实 1 年内换购住房退税 荆门 知乎
2022.11.24 恒大武汉11宗地块被无偿收回 武汉 知乎
2022.11.23 交行为万科提供1000亿意向授信额度 交行 知乎
2022.11.22 保交楼贷款支持计划,将向六家商业银行提供 2000 亿元零成本资金 央行 知乎
2022.11.21 要求因城施策实施好差别化住房信贷政策 央行、银保监会 知乎
2022.11.19 放松限购,放开三套,解除部分限售 西安 知乎
2022.11.18 将 12 个区统一为一个住房限购区域 成都 知乎
2022.11.17 买房可以免费坐 10 年地铁 南宁 知乎
2022.11.14 允许商业银行与开发商开展保函置换预售监管资金业务 央行、银保监会、住建部 知乎
2022.11.13 首套房认房不认贷、二套房首付四成 杭州 知乎
2022.11.12 房地产金融16条 央行、银保监会 知乎
2022.11.10 可售人才房政策,价格为周边新房价格6成 深圳 知乎
2022.11.09 全国首个住房租赁基金,向个人提供长租房 北京、建行 知乎
2022.11.09 新房售价较申报价下浮不超 15%,拿证满 180 天可降价 东莞 知乎
2022.11.08 台湖、马驹桥解除通州限购 北京 北京住建委
2022.11.01 中债增进加大对民营房企发债支持,全额担保房企发行中票 中债信用增进公司 知乎
2022.10.01 关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见 财政部 知乎
2022.10.31 支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制 财政部 知乎
2022.10.29 鼓励灵活就业人员买房 重庆、益阳、安化等 知乎
2022.10.27 支持公积金用作首付 青岛、厦门等20城 知乎
2022.10.26 投资者需做好风险资产价值重估的准备 第一财经社论 知乎
2022.10.18 提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 二十大报告 知乎
2022.10.13 省级团购买房鼓励政策,团购优惠价不计入备案价跌幅范围 贵州省 知乎
2022.10.08 严禁通过举债储备土地
不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入
不得巧立名目虚增财政收入
财政部 知乎
2022.10.07 鼓励低保户和特困家庭买房,年底前买房奖励 3 万元 山东微山县 知乎
2022.09.30 (降息)公积金贷款利率下调 央行 知乎
2022.09.30 卖房并在1年内买房退个税 财政部 知乎
2022.09.29 6-8月新房销售价环比同比均下降的地方可以自主降利率 央行、银保监会 知乎
2022.09.28 政府回购商品房 苏州 知乎
2022.09.24 租房也可全家落户 郑州 知乎
2022.09.23 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转 银保监会 知乎
2022.09.21 严禁哄抬房价,严禁房地产恶意跌价 衡阳市衡东县 知乎
2022.09.15 放松限购政策取消,恢复原限购政策 苏州、青岛 知乎
2022.09.15 个人存款利率下调 国有大行 知乎
2022.09.13 国开行提供郑州 3000 亿,其中 1600 亿用于货币化棚改 郑州 知乎
2022.09.08 国企拟在全市购买 3000 套商品房用于租赁储备住房,资金自筹 济南 知乎
2022.09.05 下调金融机构外汇存款准备金率2百分点(8%->6%) 央行 知乎
2022.09.02 公积金一人买房全家帮 天津、赣州等21城 知乎
2022.09.01 常州二手房全面取消限售 常州 知乎
2022.08.30 将取消「公摊面积」列为立法项目建议上报 内蒙古住建厅 知乎
2022.08.30 将现房销售写入土地出让文件 合肥、福州等 知乎
2022.08.24 二手房全面取消限售 常州 知乎
2022.08.19 政策性银行专项借款方式保交楼 住建部、财政部、央行 知乎
2022.08.17 鼓励干部带头购房 湖南常德 知乎
2022.08.17 济南推出二手房带押过户,无需提前还贷、垫付资金 济南 知乎
2022.08.15 (降息)6000亿MLF到期,续作4000亿,利率降 10BP;20亿7天逆回购,利率降 10BP 央行 知乎
2022.08.13 退出宅基地予以奖励 盐城阜宁县等 知乎
2022.08.12 降二套房首付至不低于 30% 南京、苏州、无锡 知乎
2022.08.09 廊坊全面取消限购及限售,含北三县及雄安新区周边 廊坊 知乎
2022.08.06 北京拟试点老年人贷款买房 北京 知乎
2022.08.05 郑州出台房地产纾困基金设立运作方案,暂定 100 亿 郑州 知乎
2022.08.01 提前还房贷将收 1 % 补偿金 交行 知乎
2022.07.21 二手房契税补贴一半,二胎三胎家庭买新房补贴1.5万、2.0万 哈尔滨 知乎
2022.07.15 引导金融机构市场化参与风险处置 银保监会 知乎
2022.07.13 鼓励企事业单位团购买房。团购优惠不计入备案价。 长春、太原等 知乎
2022.07.06 公积金贷款可由父母子女共同申请 深圳 知乎
2022.07.06 房价每次降幅不得超 5%,调整间隔不少于3个月 中山 知乎
2022.06.28 上海应届硕士直接落户;外地“双一流”应届硕士也可直接落户 上海 知乎
2022.06.28 各村镇开展进程买房送工作活动,以「人口进城数」考核公务员 广西玉林 知乎
2022.06.28 南京一楼盘推出西瓜换房,1万斤西瓜可以抵10万元 南京 知乎
2022.06.26 郑州、开封等地公积金通用,互认互贷。 郑州、开封等 知乎
2022.06.20 武汉全面解除限购 武汉 知乎
2022.06.20 河南一楼盘推出「小麦换房」活动,价格按照 2 元/斤,最高可抵 16 万元 商丘 知乎
2022.06.08 郑州大棚户区改造房票安置 郑州 知乎
2022.05.25 要求高效对接有效信贷需求,部分银行应放尽放 央行 知乎
2022.05.23 积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产 国务院 知乎
2022.05.20 南京取消二手房限购后被叫停 南京 知乎
2022.05.23 (降息)发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知,首套房利率下限降 20BP 央行、银保监会 知乎
2022.05.19 鼓励房企为买新房的购房者减免总房款 3%-5% 阜阳 知乎
2022.05.15 无锡滨湖区房产新政,大学生可凭在读证明买房 无锡 知乎
2022.05.13 开展盘活存量房供作租赁住房试点 长沙 知乎
2022.05.16 碧桂园、龙湖、美的置业被选为示范房企,通过同时发行信用违约掉期(私募CDS)、信用风险缓释凭证(CRMW)等信用保护工具的方式,支持其发债。 监管机构 知乎
2022.04.25 下调金融机构外汇存款准备金率1百分点(9%->8%) 央行 知乎
2022.04.25 下调金融机构存款准备金率0.25个百分点, 释放长期资金5300亿 央行 知乎
2022.04.25 首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、富力及佳兆业等12家。 央行、6国有行、12股份行、5AMC 知乎
2022.04.06 无锡楼市调控大范围松绑11条政策:从土地到限购、首付、限价、公积金、人才、拆迁、装修等,各个维度全面大松绑 无锡 知乎
2022.03.16 今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件 财政部 知乎
2022.02.18 首付比例将至 20% 菏泽、重庆、赣州等 知乎
2022.01.18 把货币政策工具箱开得再大一些,避免信贷塌方 央行 知乎
2021.12.17 2021-2022 中国经济年会上房地产被定义为支柱产业,要求稳字当头、因城施策 中央经济工作会议 知乎
2021.12.15 下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点 央行 知乎

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